Tese da corretagem
Área: Cível
Duração do processo: 12 meses
Instância final: 2ª instância
Foro: São Paulo – SP
Houve um período em que consumidores de todo o país entravam na justiça visando o direito de não pagar comissão de corretagem e assessoria jurídica técnico imobiliária quando da compra de um imóvel.
Ocorre que o consumidor comparecia ao stand de vendas do empreendimento, obtinha todos os esclarecimentos sobre o empreendimento e as formas de pagamento, assinando normalmente três contratos distintos, sendo um com a incorporadora, outro com a empresa de análise de crédito e outro com a imobiliária. A função da imobiliária era integralmente cumprida, com a aproximação das partes, que queriam vender e comprar um imóvel. Sendo assim o contrato entre as partes seguia todas as regras definidas pelo Código Civil. Além disso, a finalidade da corretagem é a aproximação ou resultado útil, tanto que a remuneração será devida na hipótese de arrependimento injustificado das partes e quando estas realizam o negócio diretamente, após a atividade útil do corretor.
Diante disso, entende-se que a remuneração do corretor não pode ficar subordinada à escritura definitiva, ou até mesmo a um atraso na obra, eis que tais procedimentos e fatos são de total responsabilidade das partes, compradores e construtora.
O principal aspecto a ser ressaltado é a obrigação do corretor em aproximar diferentes pessoas pela sua intermediação na busca comum e convergente para a celebração de um contato entre ambas em relação de causa e efeito.
A obrigação de resultado assumida pelo corretor se sujeita à utilidade de seu serviço de aproximação, ou seja, o resultado alcançado deve necessariamente ser útil a quem lhe contratou.
Esta utilidade se verifica com a convergência de vontades entre comprador e vendedor. A imobiliária aproximava as partes e obtinha o resultado útil cabível à sua atividade, tanto é que firmavam contrato de compromisso de venda e compra. Quando do comparecimento espontâneo dos consumidores no stand de vendas, os mesmos tinham ciência do empreendimento que seria construído, qual prazo de entrega, formas de pagamento e ainda, o valor total do mesmo, incluindo a corretagem e a assessoria imobiliária, que constava de todas as propostas e contratos assinados.
A proposta enviada pela imobiliária e assinada pelos consumidores, continha todas as informações do negócio. Assim, desde a proposta assinada eles tinham ciência de todas as condições do negócio, onde estavam incluídos os valores contratados com a imobiliária, não havendo que se falar em prejuízo para o consumidor. Cabe dizer que não há proibição legal no sentido de que o comprador suporte a taxa de corretagem. Isso porque o contrato de corretagem considera-se cumprido com a mera intermediação das partes. Mesmo sendo a negociação realizada em um stand de vendas não afasta a natureza do negócio. Assim, concretizada a intermediação do negócio, com a obtenção do resultado pretendido, resta devida a corretagem. Isso porque, o resultado útil disposto no artigo 725 do Código Civil é a aproximação e havendo esta, o negócio é juridicamente perfeito.
Vale dizer que os consumidores foram devidamente cientificados das despesas de corretagem, o que sinaliza a adoção de uma postura em consonância com os preceitos da boa-fé. Lembrando que os consumidores poderiam ter contratado profissional de sua confiança para prestar assessoria jurídica imobiliária.
Assim, a imobiliária como qualquer outra empresa que presta serviços, cobrou por tal prestação, que foi plenamente realizada, sendo certo que ambas as cobranças feitas estavam de acordo com a lei, não havendo qualquer descrédito na prática destas condutas.
O que houve na verdade foi apenas uma divisão dos valores pagos para compra do imóvel, sendo que uma pequena parte, ao invés de ser paga à incorporadora, foi paga à imobiliária, conforme pacificou a Turma de Uniformização dos Juizados Especiais, do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Sendo assim, não há que se falar em prejuízo ao consumidor, que foi atraído exatamente pelo valor que pagou pelo imóvel. Pensar ao contrário disso levaria ao enriquecimento ilícito dos consumidores às custas do trabalho da imobiliária.